空き家リノベーションのメリット・デメリットとは？費用相場や補助金も解説します

特に実家を相続して空き家になったケースでは、建物自体が既に古くなっているケースも多いです。そのままでは設備等が古く、資産価値がほとんどないような状態になっており、なかなか売却や買い手を探すことが難しいかもしれません。
そこで、リフォーム・リノベーションを実施して設備などを新しいものに変えると、売却の際や賃貸に出したときに、古いままの物件に比べて、買い手、借り手がつきやすくなることが期待できます。
すぐに住める、利用できる状態であれば、資産価値が向上し、数年賃貸に出してから売却する、必要になった場合は自分達で住んだり店舗として活用することもしやすくなります。

メンテナンスされていない家は老朽化が進みやすく、特に雨漏りや窓の割れにより室内に雨が入り込むようになると、建物の劣化は一気に進み、倒壊リスクが生じ周囲に危険を及ぼします。また、空き家は犯罪の温床にもなりやすいと言われています。犯罪者が隠れたり、不審者が居着いたりしやすく、ゴミの不法投棄や放火のターゲットになることもしばしばあります。そこで、リノベーションで建物の耐久性や耐震性を強化することで、安心して暮らせるようになります。

一方、空き家のリフォーム・リノベーションのデメリットは費用がかさむことです。特に古い住宅ほど、リフォームやリノベーションにかかる費用も大きくなります。
とはいえ、一度解体して建て直す場合に比べると費用が抑えられるため、リフォーム・リノベーションの目的を考慮しながら予算を慎重に判断することをおすすめします。

空き家をリフォーム・リノベーションして売却や賃貸に出す場合、必ずしも、かけた費用を回収できるとは限らないことには注意が必要です。たとえば、立地が悪い場合や、リノベーションにかかった費用を売却金額や賃料に上乗せすると、相場よりも割高な印象を与えてしまい借り手が見つからない場合もあります。
自分で住むのではなく、売却や賃貸に出すことを想定している場合は、あらかじめどのくらいの費用をかければどのくらいの収益につなげられそうか、事前に目的を明確にして資金計画を立てることが大切です。

リノベーションには様々なメリット、デメリットがありますが注意点もあります。
戸建の住宅全体のリノベーションを行う場合は、間取りの変更など幅広い改修が可能です。しかし、建物の構造により変更ができない箇所が発生することもあります。

それでは次に、費用相場についてみていきましょう。空き家のリノベーションは、同等の条件で新しく家を建てるよりも、ある程度のコスト削減が可能と言われており、一戸建て住宅の場合は約500万～1,000万円程度が相場で、建物の傷み具合や使用する資材、設備など、その内容によって幅があります。柱や壁などをとりのぞいてスケルトン状態にしてから新しくする「フルリノベーション」であれば、1,000万円前後が相場です。
もし間取り変更など必要なく、今あるものをうまく活かしながら部分的な修繕をしたり、トイレやキッチンなど設備の交換を行ったりするリノベーションなら、予算を抑えることができます。

次に、場所別の費用相場についてみていきましょう。

水回りのリノベーション費用

施工箇所	費用相場
キッチン（キッチンのみ交換）	約50〜120万円
キッチン（周囲の内装工事を含む）	約100〜150万円
トイレ（便器の交換のみ）	約10〜25万円
トイレ（個室全体を一新）	約25〜50万円
浴室（システムバス→システムバス）	約50〜140万円
浴室（在来工法→システムバス)	約65〜150万円
洗面室（洗面台のみ交換）	〜約30万円
洗面室（内装も含めて一新）	約20〜50万円

内装のリノベーション費用

施工箇所	費用相場
壁紙張り替え（スタンダードクロス）	約2.6〜4.8万円（6畳）
壁紙張り替え（ハイグレードクロス）	約4.0〜6.8万円（6畳）
フローリング張り替え（スタンダード）	約10〜15万円（6畳）
フローリング張り替え（遮音タイプ）	約14〜17万円（6畳）

外壁・屋根のリノベーション費用

施工箇所	費用相場
外壁塗装（40坪の戸建て）	約80〜140万円
屋根塗装（外壁塗装と同時施工）	約30〜40万円

断熱リノベーション

施工箇所	費用相場
屋根の断熱塗装	約3,000〜6,000円／㎡
外壁の断熱材施工	約4,000〜3万円／㎡
足場費用	約700〜1,200円／㎡

空き家リノベーションには数百万円単位と大きな費用がかかりますが、国や自治体としても空き家問題を解消するために、さまざまな補助金や減税制度があります。上手に活用して、空き家リノベーションを行いましょう。

空き家に関する補助金事業は、解体工事費用の一部を補助するものが多いですが、リフォーム費用や空き家活用ビジネスを補助している自治体もあります。
例えば、東京都八王子市では、空き家を地域活性化施設として活用するための改修工事費を最大100万円助成しています。
また、空き家をリノベーションして移住したいという方は、移住者向けの支援制度もあります。
こういった支援制度は、市区町村単位で実施されていることが多いため、空き家がある地域の役所の「まちづくり課」「都市建設課」などの担当部署に相談してみてください。

築年数が古い空き家の場合、耐震リフォームも併せて実施されることが多くなりました。その場合、国や自治体の耐震リフォームに対する支援制度が使える可能性があります。
国の支援策としては、次項で解説する所得税の軽減がメインです。それに加えて多くの自治体では、耐震リフォームに対する補助金の支給が行われています。
例えば、東京都千代田区では「木造住宅の耐震化促進助成」を実施しています。木造在来軸組工法で旧耐震基準によって建てられた住宅で、居住者が要件を満たせば「耐震診断に対して最大15万円」「耐震改修に対して最大120万円」などの助成を行っています。
耐震リフォームへの補助金は多くの自治体で行われているので、地域の「まちづくり課」などの担当部署に問い合わせてみましょう。

ご自身が住むためにリノベーションされる場合、所得税から工事費の一部を控除する制度も活用できるかもしれません。住宅リフォームの所得税控除は、大きく分けて「住宅ローン減税・ローン型減税・投資型減税」の3種類あります。次表のように「住宅ローンを利用するか、現金で支払うか」といった条件によって、使える制度が変わります。

住宅ローン減税	ローンの償還期間が10年以上の場合。 「50㎡以上・工事費100万円以上」などの要件がある。
ローン型減税	償還期間が5年以上。 「バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化」など、一定の要件を満たす工事が対象
投資型減税	ローンを組まず現金でリノベーションされる方へ向けた制度。 「耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化」など一定の要件を満たす必要がある。

所得税を減額する制度のほかに、省エネ化やバリアフリー化、耐震化の改修を行うと、固定資産税が減額される制度もあります。固定資産税は地方税なので、各市区町村の情報を確認しましょう。

​​空き家リノベーションの工事期間は、工事の内容や施工面積により異なりますが、おおよそ1〜4ヶ月ほど掛かることが多いようです。工事期間の他に、大掛かりなリノベーションの場合は、間取り決めの期間として工事に入る前に1〜2ヶ月ほどみていると安心でしょう。
また、スケルトンリノベーションを行う場合は、内装材を解体してみて初めてできるリノベーション範囲が判明したり、想定以上に建物の劣化が進んでいることが判明した場合は、別途で追加の工事が必要になることもあります。当初の予定よりも工期が長引くケースもあるため、特に古い物件でのリノベーションの場合は、進行状況の思わぬ変化に備えて、余裕を持ったスケジュールを立てておくのがおすすめです。
工期やリノベーションについてよく相談にのってくれる会社を選び、じっくり相談することが大切です。

空き家リノベーションについてご理解いただけましたか。なぜリノベーションしたいのか、どんな場所をリノベーションしたいのか、ぜひじっくり考えてみてください。QUMAでは経験豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、物件探しやその物件にあった活用方法までじっくり相談にのります。ぜひ、お気軽にお問合せください。あなたのご相談をお待ちしています。